土地合建(沒有地上物)

有關於合建契約的問題，想詢問專業律師 

契約內容：依合建標的基準容積及開放空間獎勵核准之房屋面積， 甲方分配：XX，乙方分配：XX。

建商口頭說明：分回坪數＝土地坪數 * 基準容積 * 銷坪係數(1.6左右) * 開放空間獎 勵 * 分配比例XX

問題點：

1. 銷坪係數 沒有寫在合約裡面，這樣是否有問題?

2. 建商的說法：這個銷坪係數沒辦法寫在合約裡(因為還不確定)，但是一定會給(口頭?)

3. 是否有法規可參考?這個銷坪係數一定會給? 不用寫在合約裡(建商這樣說..)

4. 如果沒寫，到時候他們不承認這60%的坪數，也沒辦法是嗎? 有辦法解套嗎? 錄音錄影?或代書公證?

建商暫不願意更改合約(可增加附件?)，也查不到有其他合建契約是這樣的分配原則... 沒有落日條款... 以上 ..真心感謝!

您好：

首先要先看合建契約約定之條文。

1. 銷坪係數通常是指不計入容積之坪數與容積率坪數之比例，可以理解為公設比。若分配比例有加計銷坪比，表示公設部分的坪數也可以分到，但建議白紙黑字請建商寫下來由雙方簽名蓋章確認，以免將來產生爭議。
2. 還沒開始蓋、還沒蓋好都無法確認實際之銷坪比，因為蓋出來可能會有誤差。
3. 通常合建契約分配比例就是全部的坪數，包含不計入容積率的坪數，例如雨遮、陽台等等。
4. 若預見會有，現在就要確認清楚，否則將來只能訴訟請求。

依您陳述，按司法院大法官解釋字第576號解釋意旨：　契約自由為個人自主發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎，除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外，亦屬憲法第二十二條所保障其他自由權利之一種。惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制。

民法第153條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

是倘契約在不違反法律及公序良俗情事下，應肯認契約有效力，且契約並非只有書面契約，口頭契約只要符合民法第153條規定契約即成立，惟倘日後兩造就口頭契約有疑義，將較難舉證，本件需釐清兩造合建契約內容為何？是否業已成立？倘未列入在契約內，日後要請求恐會有難度，因您並未說明清楚，故無法與您較詳細建議，您可先向在地區公所或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議您委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

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您好，針對您的問題回覆如下:

1. 銷坪係數 沒有寫在合約裡面，這樣是否有問題?---會，因為沒有明確約定，是否爭議就越大。

2. 建商的說法：這個銷坪係數沒辦法寫在合約裡(因為還不確定)，但是一定會給(口頭?)---因為這個部分涉及的問題很多，建商事先也不能夠保證一定做得到。

3. 是否有法規可參考?這個銷坪係數一定會給? 不用寫在合約裡(建商這樣說..)---沒有法律規定依定要的係數，也沒有法律規定一定要寫在契約裡面或是不能寫在契約裡面。

4. 如果沒寫，到時候他們不承認這60%的坪數，也沒辦法是嗎? 有辦法解套嗎? 錄音錄影?或代書公證?---可以私下蒐證證明對方承諾給的係數，或是在契約裡面盡量明確寫(例如約定一定範圍，或是特定情況可以給到多少之類的)，此部分還是可以委請律師協助審閱。

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您好： 

1. 銷坪係數是否應該寫入合約：銷坪係數是影響房屋面積的重要因素，為確保明確性和避免爭議，建議將其納入合建契約中。這樣可以確保雙方對於銷售面積的理解是一致的。

2. 建商口頭承諾：口頭承諾難以作為法律依據，因此建議將銷坪係數的具體數字和計算方式明確寫入合約中。口頭承諾容易被忘記或有爭議，而寫入合約可以確保雙方的權益和責任。

3. 如果合建契約中未明確約定銷坪係數並出現爭議，您可能需要訴諸法律程序來解決問題。在這種情況下，保留相關證據，例如書面通信、錄音、錄影等，以證明雙方的口頭承諾和合意。

以上建議謹提供參考，如有任何問題，歡迎與我們諮詢，謝謝。

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