你好~

阿公當初用遺屬屬名中部一塊地及祖厝予父親(老大)三兄弟各1/3，這塊地1/3又劃分1/10給孫子(持分其1/10)，然這25年間父親外面有女人也很少回家，前5年間父親因帕生金氏症及癡呆症加上摔倒3次，健康狀況越來越不好，其中時間我與兄長也多次到醫院照顧父親，因此於2020年時2姊建議我們共5姊弟(3個姊姊1兄長)由她把父親中部的土地買下，把買下的錢到時給父親和母親各700萬當養老或醫療費用，以避免父親在世時間被父親外的女人給騙去，我們聽後都贊成，因此到餐廳簽契約，我和父親與我哥都簽名蓋章予我2姊(賣價1400萬)，由家人做見證，沒律師見證。

契約簽好後直至2022/4父親過世，2姊一直都沒把價金1400萬拿出，但其中父母生活年間有支援一些生活費和父親的2百萬債務，父親過世後的遺產稅完稅、遺產稅申報書、遺產分割協議書等申報工作都由她處理，她也說因為父親過世須辦理稅務及繼承事項，要我們姊弟把個人的印鑑證明各5份申辦後交給她(有Line討論紀錄)，最後結算她給我們家人結算表，裡面內容為她於父親生前所支付的費用和債務(都沒任何收據)，扣除後所剩3百多萬，問我們這3百多萬要一半給媽媽，另一半我們子女分，還是全給媽媽，我們基於媽媽年邁及健康考量，因此這3百多萬全給媽媽做生活費，因之前2姊當初一直都沒把價金1400拿出來，且父母的銀行帳戶都由她在管，我很不相信她，因此我建議這3百萬應透明公開由大家保管，但她告知我們怕媽媽亂花用避免日後媽媽之後沒錢，因此她依然沒把那3百多萬拿出，她是有個給我和兄長10萬，媽媽50萬，但媽媽的帳戶也由她管理，因媽媽年紀大(84歲)對錢及帳戶進出不了解，媽媽之前的帳戶都由2姊在管，我甚至懷疑她有開通媽媽網銀權限控制金流。

以上~能否請問在這些事件中2姊是否侵犯了我們這些姊弟們的權益，後續我該怎麼做?

1. 土地移轉簽約沒律師或家人見證，這樣土地轉移合規定嗎?

2. 土地移轉後沒把價金拿出來而是先做她個人與父親債權處理(都沒任何收據)，這樣合法嗎?

3. 以上是否可要求她因沒拿出價金而歸還土地?或要求她應先把1400萬拿出，做大家應繼分分配後再處理她個人與父親的債務?

4. 或最終真需打官司，打官司會追查她個人金流部分嗎?(因都是她在管媽媽帳戶)

以放問題謝謝各位律師

您好：

契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。民法第166條之1定有明文。

中華民國八十八年四月二十一日修正公布之民法債編修正條文及本施行法修正條文，自八十九年五月五日施行。但民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。民法債編施行法第36條第3項定有明文。

繼承人中如對於被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還。民法第1172條定有明文。

1. 因民法第166條之1尚未施行，目前買賣契約是諾成契約，只要雙方就標的物及價金意思表示合致，契約就會成立，而前往地政機關辦理買賣之土地登記會檢附公契，故只要有辦理過戶登記，買賣契約及物權行為原則上就會有效，不需要律師見證或公證人公證。
2. 要看父親是否有授權處理債務，若無，但確實有代為清償債務，二姊可以主張抵銷，再給付剩餘買賣價金。
3. 可直接依照民法第1172條扣還之規定辦理即可，同時分割遺產。
4. 媽媽部分並非遺產糾紛，媽媽現在就可以請二姊交待清楚，若媽媽有失智症或其他疾病，無法管理財產，建議聲請監護宣告或輔助宣告，以免財產遭他人盜領或擅自處分。
5. 父親部分可直接請求分割遺產，請二姊給付積欠父親之款項後計算遺產總額，再分割遺產。

依您陳述，按司法院大法官解釋字第576號解釋意旨：　契約自由為個人自主發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎，除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外，亦屬憲法第二十二條所保障其他自由權利之一種。惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制。

民法第153條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

是倘契約在不違反法律及公序良俗情事下，應肯認契約有效力，且契約並非只有書面契約，口頭契約只要符合民法第153條規定契約即成立，惟倘日後兩造就口頭契約有疑義，將較難舉證，本件需釐清兩造買賣契約內容為何？所有權人是否同意？因您並未說明清楚，故無法與您較詳細建議；至於價金未給付部分，倘繼承人要提出告訴，亦須負有舉證責任，您可先向在地區公所或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議您委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

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您好，針對您的問題回覆如下:

1. 土地移轉簽約沒律師或家人見證，這樣土地轉移合規定嗎?--土地轉讓契約

2. 土地移轉後沒把價金拿出來而是先做她個人與父親債權處理(都沒任何收據)，這樣合法嗎?---要看賣方是誰，如果賣方是父親，確實可以主張抵銷。反之，則不可以。

3. 以上是否可要求她因沒拿出價金而歸還土地?或要求她應先把1400萬拿出，做大家應繼分分配後再處理她個人與父親的債務?---原本應該是可以的，但是後來又做了一次遺產分割，所以要看遺產分割的時候有沒有包含這個部分的權利義務，如果有從新協議，就不能再追究之前的責任。

4. 或最終真需打官司，打官司會追查她個人金流部分嗎?(因都是她在管媽媽帳戶)---如果姊姊有涉嫌侵占母親的款項，並針對這個部分追究責任才有辦法追查銀行帳戶交易資料。

----如果跟姐姐有達成共識，應該簽立協議書以保障權益，如果沒辦法達成共識，則應該委請律師協助訴訟以保障權益，可來電或是來信洽商。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件關鍵在於舉證證明的問題,畢竟事實狀況承如您所述的那樣,但進入訴訟法官會要求要舉證證明確有其事，此部分應先把相關事證蒐集齊全。

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,或LINE ID : civili1201 詢問,以免遺漏,謝謝 

回覆 徐維宏律師 的發言內容：

您好：

契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公 ... (恕刪)

徐律師~非常感謝律師您的建議與幫忙。

回覆 追求公平正義律師 的發言內容：

依您陳述，按司法院 ... (恕刪)

黃律師~非常感謝您的建議與幫忙。

回覆 謝律師 的發言內容：

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件關鍵在於舉證證明的問題,畢竟事實狀況承如您所 ... (恕刪)

謝律師~非常感謝律師您的建議，待後續協調狀況再予協助。

回覆 曹律師 的發言內容：

您好，針對您的問題回覆如下:

1. 土地移轉簽約沒律師或家人見證，這樣土地轉移 ... (恕刪)

曹律師~待我在跟家人協調看看，協調不成再予您聯繫後續的建議與幫忙。